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原标题:街镇频出实招破解物业,好丽城村有了巷园管家

浏览次数:163 时间:2020-03-12

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街镇频出实招破解物业“懒作为” 记者探访北京部分物业管理典型,各街镇推出“好管家”“物业专班”等机制化解物业业主矛盾

内容摘要:这两天降温,老远瞧见身穿绿色外套的李洪绪,就有街坊跟他打招呼:天儿冷,你多穿点。放心!老李乐呵呵地回答,现在门口不堵了吧?

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这两天降温,老远瞧见身穿绿色外套的李洪绪,就有街坊跟他打招呼:“天儿冷,你多穿点。”“放心!”老李乐呵呵地回答,“现在门口不堵了吧?”“好多了,没那些小黄车就不怕磕着碰着了。谢谢你们啊!”

大兴区南海家园社区,物业人员在对小区进行绿化。新京报记者 张璐 摄

今年74岁的李洪绪是街坊邻里眼中的热心人,他现在有个新身份——村里年纪最大的巷园长。自从去年村里开展“六巷一园”管家服务项目以来,已有超过100人加入这支队伍,为这里的村民居民解难题、送服务。

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这里是朝阳区高碑店乡半壁店行政村下辖的西店村,拥有1012户2548人,458个院落。

朝阳区利泽西园一区,居民在跳健身舞。新京报记者 吴宁 摄

走进西店村,村里一水儿明清式仿古建筑联排别墅,东边海棠园的数栋楼房小区拔地而起。社区卫生服务站、超市、学校、养老公寓,甚至连居民举办红白喜事的专用场地也配套齐全,道路宽敞整洁,一派美丽乡村新气象。

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但5年前,这里还是人见人发愁的混乱地带。

顺义空港街道万科城市花园社区,物业工作人员在进行绿化。新京报记者 李木易 摄

因地处城乡结合部,西店村曾聚集高达1.2万的外来人口。居民不断翻建扩建房屋用于出租及自住,违章建筑数量不断攀升,村庄卫生环境脏乱,安全事故频发。

无论在老旧小区、回迁小区,还是普通小区,小区物业服务管理水平都决定了小区生活环境,和居民“幸福感”直接挂钩。然而在一些小区,“物业缴费率低”和“物业经营难服务差”成了不少小区的“死循环”。近日,新京报记者探访北京小区物业管理中的典型,了解他们解决“共性问题”的方法。业内资深人士指出,物业公司应公开服务标准、人员配备、日常开支等,建议主管部门定期公布行业费用标准。

2009年,因可防性治安案件高发,西店村被列为北京市50个挂账整治督办重点村之一。

样本1大兴瀛海镇

到底该怎么办?当年,村里开始按建设社会主义新农村的模式进行重点村改造,通过村民自筹资金“三统一”,统一回缩、统一外观、统一高度,翻建房屋;村集体负责筹措资金进行市政基础设施和公共配套建设。2013年,改造工作全面收官,居民回迁新居;2018年4月,这里被纳入朝阳区美丽乡村建设范畴并作为长期保留村。

“危机感”让物业“勤快了”

村容村貌改变了,接下来就要在服务上“绣花”。

问题:物业服务意识不强,遇事经常推诿

西店村社区书记史宝叶介绍,西店村是典型的农民和居民混合地区。去年,西店村打造小巷管家新模式,围绕六条主干道和一座回迁楼房小区,创设了“六巷一园”管家式服务模式,打造“村支部+社区党委+物业”联合体,建立起“1+3+48+7+45”共商共治共享的社会治理体系。

办法:“减员瘦身”,工作人员危机意识增强

啥叫“1+3+48+7+45”?史宝叶解释,是指明确1个西店支部领导,设立社区、物业和流管办3个共48人的管家队伍,配套7种服务,带动45名巷园长。在48人的管家队伍的基础上,整合由社区、物业安保、物业工程、物业客服等服务人员,巷园长、巷园助理及居委会下面的各志愿服务队,共同组成巷园管家,参与社区治理活动。

2008年至2015年,位于城乡结合部地区的瀛海镇快速城市化,在七年中完成了全镇28个村的拆迁和回迁工作,此前开发商承诺先交付5年物业费。

每天,身穿亮绿色工作服的巷园长小队都要在街区间巡视,经常被居民拦下处理问题。

“前五年,物业服务意识不强,遇事经常推诿,导致小区绿化不足、停车无序、楼道杂乱,业主们意见很大。”瀛海镇组织部部长李小凯说,为解决业主们的问题,镇里探索“红色物业”,强化党委政府对物业公司的领导。

李洪绪是兰花巷的巷园长,前一阵老街坊找他反映共享单车乱停放的问题。老李没含糊,立刻就给这些违停的自行车“贴条”,要求他们限时清理,几天后见效果不明显。老李就把问题反馈到社区,社区联合物业在村里的几个主要出口安装回形门,效果卓然,最近停在路边的单车明显减少。

2017年9月,瀛海镇将尚志益民物业管理中心设在各回迁社区的项目部纳入所在社区党支部、居委会管理范围,物业项目经理担任本社区居委会副主任。社区物业受社区党支部监督,无条件服从社区党支部管理。“这样做主要的目的是让群众的问题得到第一时间回复和解决,如果是物业的问题,我就会和物业项目经理一起研究解决”。

先“贴条”告知,逾期将被处理,是巷园长的工作常态。

物业是镇属集体所有制企业,意识不强怎么解决?2018年3月,瀛海镇对回迁社区物业“减员瘦身”,优化了116人。减员后,物业工作人员的危机意识增强,再也不敢“不作为、懒作为”。

这两天起风,消防问题是重点。外出巡视时,居民拦住了百合巷的巷园助理赵宁,“你瞅瞅他们的床垫子都把路堵了,这要有人扔个烟头不更麻烦。”那是一家正在装修的承租户。门口乱堆的杂物不仅挤占本就不宽的小道,更有不小的消防隐患。之前巷园长已经给他们“贴条”了,但没有动作,二话不说,巡逻小队里的物业管家立刻电话告知事主,再叫来人,将碍事的垫子先清走。

“现在物业人员勤快多了,以往打电话一个小时也喊不来,现在10分钟就能给我们回复。”在花园般的小区遛弯时,南海家园社区业主郭阿姨发出由衷感慨。

据统计,2017年8月下旬至2018年9月下旬,西店村各巷园长和巷园助理开展安全检查、夜查期间,共发现和反馈各类问题474项,现场完成整改392项。此外,还召开协商会议23次,72项问题通过协商会议得到了解决和整改。10项问题上报后,由村委及街道办事处协调多方力量予以解决,问题的解决率和整改率达到100%,一件不遗留。

尚志益民物业管理中心副总经理袁洪涛说,前阵子,南海家园的排污和雨水管道因沉降发生断裂,影响居民出行。物业加班加点采购、抢修、回填、重新铺设管道,原本需要施工30天的工程,18天就修复完了。

如今,有事儿找巷园管家,找谁都好使,成了村民的共识。

物业人员变勤快不仅仅是因为“危机意识”,也因为“激励机制”。业主的“好评”能反映在他们的工资里。李小凯说,社区党委和物业党支部鼓励物业人员参加培训,持证上岗。培训费用由镇里、公司、个人三方承担,一旦取得资格证书,个人费用部分全部报销。社区和物业还完善了绩效工资制度,将专业技术资格证书补贴和加值班、居民满意度等作为重要考核内容,使得物业公司人员的薪酬平均提高了40%,激发了物业员工服务的主动性。

样本2 朝阳东湖街道

“好管家”助力化解物业矛盾

问题:物业不干活,业主不缴费

办法:推行“好管家”,将各主体纳入治理平台

物业不干活,业主不缴费,物业经费不足陷入恶性循环。朝阳区东湖街道2015年起探索推行“好管家”模式,将小区居民、业委会、物业公司各利益主体共同纳入小区治理平台,化解物业矛盾纠纷。

2001年入住利泽西园一区的业主逯连英回忆称,2015年之前,国企改制的民营物业尚能正常运行,但此后,物业逐渐不作为,导致小区内垃圾成山、消防设施全面瘫痪、外来车辆在小区内随便停放。“小区业主强烈要求成立业委会,不为别的,只为把‘僵尸’物业轰走”。

为此,东湖街道将涉物业矛盾作为社区治理的难点,于2015年探索推行“好管家”模式,即通过党建引领,借力行业专家和法律资源,构建了“多元参与和共治”的体系。

东湖街道从“社区掌舵人”入手,2016年初提拔有能力、敢担当的年轻干部担任社区党委书记,推进业委会提速成立。2017年,全体业主解聘原物业、选聘新物业。街道工委通过政府购买服务的方式,邀请物业评估机构、律师团队、社会学专家等参与指导。

利泽西园一区业委会副主任陈寒松至今记得当时的情景,“新物业进驻时,老物业把大门都锁起来了。后来是街道工作人员强行把小区大门打开,新物业才得以进驻,有了社区和街道做‘后盾’,小区居民踏实多了”。

新物业入驻后,如果居民还是不缴费,还将陷入恶性循环。东湖街道城市管理办公室副主任李士博说,在朝阳区利泽西园一区的“议事会”上,街道和社区给业主们算过这样一笔账:“问题小区”每平方米房价跌5000元,“幸福小区”涨5000元,100平方米的房子就差了100万,而每年物业费只有一千多块钱。

其实,小区的变化居民们都有目共睹。新物业申请了应急公共维修基金,解决了之前遗留却是居民最关心的电梯和消防问题。

目前,利泽西园一区物业费收缴率从20%上升到80%,业主和物业实现“双赢”。

样本3 丰台新村街道

居民可给物业“打分”

问题:物业运营难以为继

办法:上调物业费,提供优质服务

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